延期交房/项目损失,房地产企业如何面对疫情?

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2020年新春伊始,新型冠状病毒肺炎疫情(以下称“冠病毒疫情”)向全国迅速蔓延,国务院和各地政府出台了一系列应对和防范疫情的紧急措施。国务院办公厅紧急发布了延长春节假期的通知,各地政府多启动了重大突发公共卫生事件一级响应,并陆续发布延迟当地企业复工和学校开学的通知。以福建省为例,福建省政府办公厅于1月29日发布《关于延迟省内企业复工的通知》,明确除涉及保障城市运行必需、疫情防控必需、群众生活必需及其它涉及重要国计民生的相关企业稳定生产、做好服务保障外,其它企业不得早于2月9日24时前复工,房地产开发企业、施工企业也属于上述应当延迟复工的企业范围。本文主要从新冠病毒疫情对房地产企业交房、工程成本、房屋租赁方面的影响进行分析,为房地产开发企业应对本次新冠病毒疫情及后续工作开展提供参考。



新冠病毒疫情对

房地产企业交房的影响

为防控新冠病毒疫情,各地区采取的推迟建筑工地开、复工时间以及实施的交通管制、人员隔离等防控措施导致工人返工时间大幅延后且不可控,施工人力短缺,工程所需的重要设备、材料由于交通管制、严格的消毒措施限制等因素无法正常及时运输到施工现场,无法正常施工,由此可能导致大批的房屋存在逾期交付的风险。


因新冠病毒疫情导致开发商

逾期交房的是否构成不可抗力


首先,按照有约定从约定的原则,若房地产企业与购房者签订的商品房买卖合同明确约定此类事件构成不可抗力,则依照合同约定,此次新冠病毒疫情构成不可抗力,房地产企业可以不可抗力为由主张免责。
若商品房买卖合同中并无相关明确约定的,是否构成不可抗力应根据实际情况进行分析。根据《民法总则》第180条及《合同法》第117条规定,不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《突发公共卫生事件应急条例》第2条明确突发公共卫生事件,是指突然发生,造成或者可能造成社会公众健康严重损害的重大传染病疫情、群体性不明原因疾病、重大食物和职业中毒以及其他严重影响公众健康的事件。本次新冠病毒疫情与非典疫情同属于《突发公共卫生事件应急条例》中规定的突发公共卫生事件。
最高人民法院《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(现已失效)第三条规定,(三)由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。
广东省高级人民法院协办、北京市第二中级人民法院课题组在2003年第6期《法律适用》发表的《正确处理“非典”疫情构成不可抗力免责事由案件》一文中写道:“要从严把握非典型肺炎疫情构成不可抗力免责事由的认定标准,即:非典型肺炎疫情作为一种不可抗力的客观情况,必须发生在合同成立以后,履行以前。如果当事人一方在合同订立以前发生非典型肺炎疫情,或者在迟延履行合同期间发生非典型肺炎疫情,不能认定为不可抗力。而且,非典型肺炎疫情作为不可抗力事件,必须影响到合同的正常履行。如果在合同履行中遇到非典型肺炎疫情,但并没有导致当事人不能按合同履行,此种情况不能视为不可抗力。要严格甄别不可抗力事件,防止债务人借非典型肺炎疫情发作,以不可抗力为借口逃避合同义务。”
因本次新冠病毒疫情与2003年的非典疫情在各方面具有相似性,参考非典时期的司法解释等规定以及相关案例检索,新冠病毒疫情构成开发商延期交房的不可抗力需同时满足以下条件:首先,新冠病毒疫情发生在商品房买卖合同签订之后,履行期限届满之前;其次,新冠病毒疫情的发生必须影响到合同的正常履行。若不满足上述任一条件,则新冠病毒疫情不能构成不可抗力事件。
《民法总则》第180条规定,“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。”《合同法》第117条规定,“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”


关于房地产企业应对逾期交房的几点建议


结合上述分析,新冠病毒疫情认定为不可抗力免责事由有严格的条件限制及标准,且根据《合同法》第118条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”房地产企业主张新冠病毒疫情构成不可抗力而主张免责的,需承担相应的举证责任并采取相应措施防止损失扩大,笔者就房地产企业应对其可能存在的逾期交房情况,提出如下几点建议:

1、核查与购房者签订的商品房预售合同。重点关注商品房预售合同涉及的签约时间、交房时间、逾期交房违约责任、不可抗力的约定情况,合同有约定的优先适用合同约定。

2、及时向购房者发出关于受新冠病毒疫情影响延期交房通知书,或就延期交房事宜签订书面补充协议。根据《合同法》等相关法律规定,建议房地产企业结合本次疫情的防控情况及地产项目的具体情况,及时以书面形式通知购房者延期交房的原因和时间,履行法律规定的通知义务,以减轻给购房者造成的损失,并做好相关通知的签收工作。若与购房者协商一致,双方可就延期交房事宜签订书面补充协议,重新约定交房时间。

3、收集新冠病毒疫情构成不可抗力的证据。例如:政府通知延长假期、延迟复工的相关政府文件,施工企业停工通知、当地政府为避免疫情扩散要求停工的文件等等。如福州地区的相关文件包括但不限于《福建省人民政府办公厅关于延迟省内企业复工的通知》、福建省住房和城乡建设厅《关于做好房建市政工程节后复工工作的通知》(闽建电〔2020〕8号)、福州市住房保障和房产管理局《关于进一步做好房管行业新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的紧急通知》等。

4、收集房地产企业因受本次疫情影响无法正常履行合同的证据。例如:施工承包方出具的项目延期施工的情况说明;施工企业人员因确诊、疑似新型肺炎或密切接触者而隔离救治的医院证明;监理方出具的项目延期施工的监理日志;项目供应方出具的因受疫情影响无法按时供货的证明;需要采购的材料是否存在疫区生产等。

5、根据项目情况,决定是否采取赶工等措施加快施工进度,以缩短逾期交付的时间。在本次疫情得到控制以后,建议房地产企业结合项目具体情况,考虑是否采取赶工等措施加快施工进度,以最大程度减少给购房者造成的损失和影响。建议保留采取相关措施的证据材料,如与施工单位达成的书面协议、支付的赶工费凭证、签证单等。

6、及时测算延期天数、免责天数及合同约定的逾期交房违约金数额。如后续与购房者就延期交房问题产生纠纷,开发商可以以此作为损失评估依据和沟通谈判参考依据。



新冠病毒疫情对

房地产项目成本的影响

根据新冠病毒疫情的发生及防控情况,本次疫情势必在一定程度上影响房地产工程项目,导致施工成本增加,进而导致房地产企业受到损失。


房地产企业就疫情导致的

工程项目损失、费用的承担范围


根据2017版《建设工程施工合同(示范文本)》(GF—2017—0201),不可抗力是指合同当事人在签订合同时不可预见,在合同履行过程中不可避免且不能克服的自然灾害和社会性突发事件,如地震、海啸、瘟疫、骚乱、戒严、暴动、战争和专用合同条款中约定的其他情形。本次新冠病毒疫情突发无法事先预见,且不可避免、不能克服,属于建设工程施工合同示范文本中约定的不可抗力。不可抗力属于法定免责事件,对发包人和承包人双方来说,因发生不可抗力事件,导致施工合同部分不能履行、不能完全履行、或不能及时履行的,可以部分或全部免除责任,但并不意味着双方所有的损失均由发包人承担。

关于发、承包双方就不可抗力导致的损失、费用承担问题,若施工合同有特殊约定的,按照双方的约定承担。若合同中无特殊约定的,参照2017版《建设工程施工合同(示范文本)》通用条款第17条的规定,不可抗力引起的后果及造成的损失由合同当事人按照法律规定及合同约定各自承担。对于不可抗力导致的人员伤亡、财产损失、费用增加和工期延误等后果,如合同无特殊约定参照2017版《建设工程施工合同(示范文本)》及《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2013)相关规定,一般由合同当事人按以下原则承担:

(1)永久工程、已运至施工现场的材料和工程设备的损坏,以及因工程损坏造成的第三人人员伤亡和财产损失由发包人承担;

(2)承包人施工设备的损坏由承包人承担;

(3)发包人和承包人承担各自人员伤亡和财产的损失;

(4)因不可抗力影响承包人履行合同约定的义务,已经引起或将引起工期延误的,应当顺延工期,由此导致承包人停工的费用损失由发包人和承包人合理分担,停工期间必须支付的工人工资由发包人承担;

(5)因不可抗力引起或将引起工期延误,发包人要求赶工的,由此增加的赶工费用由发包人承担;

(6)承包人在停工期间按照发包人要求照管、清理和修复工程的费用由发包人承担。

小结:对于因本次新冠病毒疫情造成工程停工的相关损失及费用等,原则上应由房地产开发企业及施工单位合理分担。房地产开发企业一般仅就工期延误造成的成本费用承担责任(不包括承包人利润损失):如因疫情停工期间必须支付的工人工资、疫情期间增加的人工费;因疫情引起的工期延误,发包人要求赶工情况下增加的赶工费用;承包人在因疫情停工期间按照发包人照管、清理和修复工程的费用;因疫情导致的材料价格上涨、物流成本增加;因疫情所致工期延长造成的材料、机械设备费用等的增加等。


关于房地产企业应对工程项目损失的建议


笔者就新冠病毒疫情的防控及房地产项目后续的工作开展向房地产企业提出如下建议:

1、严格按照国家以及各地政府的政策要求,做好疫情的防控工作。

2、及时与施工单位就复工时间、工期顺延、停工期间的费用、损失如何分担以及如何支付问题进行协商,并保留双方协商所形成的各类签证记录、会议纪要、证明材料等。

3、及时审核施工单位就本次疫情所提出的索赔申请并进行答复,应注意施工合同中关于索赔审核期限及逾期答复视为认可(如有)的约定,如2017版《建设工程施工合同(示范文本)》通用合同条款第19.2条约定,“发包人应在监理人收到索赔报告或有关索赔的进一步证明材料后的28天内,由监理人向承包人出具经发包人签认的索赔处理结果;发包人逾期答复的,则视为认可承包人的索赔要求”。

4、采取适当措施降低损失。根据《合同法》及《建设工程施工合同(示范文本)》规定的减损义务,不可抗力发生后,合同当事人均应采取措施尽量避免和减少损失的扩大。建议房地产企业应积极与施工企业协商采取适当措施降低经济损失,监督、协调施工单位做好延期复工通知、施工人员安置、机械设备、施工现场的保护工作以及施工设备、材料的采购等工作,以减少损失。

5、双方不能达成一致意见的,如可能产生项目长期停滞、进一步扩大损失,则可以考虑解除合同,并依合同约定进行工程结算及损失处理。



新冠病毒疫情对房地产

企业房屋租赁的影响

受新冠病毒疫情影响,福州市人民政府印发《关于帮助中小微企业应对疫情共渡难关若干措施的通知》“对承租我市〔含县(市)区、高新区〕国有资产类经营用房的中小微企业以及个体工商户,2020年2月份房租(含摊位费)免收,3月份、4月份房租(含摊位费)减半。对租用其他经营用房的,鼓励业主(房东)为租户减免租金,具体由双方协商解决。”另外,借鉴2003年《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(现已失效)中:“由于‘非典’疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。”的规定,并结合非典时期的相关法院案例,可以看出,大部分法院支持按照公平原则适当免除租金。

关于承租方是否可以一律以发生本次新冠病毒疫情为由向出租方主张减少或免除相应租金,笔者认为应结合租赁房屋的租赁用途、租赁期限以及本次疫情对租赁合同的影响等具体情况进行分析:

第一,居住型的房屋租赁合同,承租人不应以发生疫情为由,解除、变更合同,或者要求减免租金。原因在于,疫情并不影响房屋的正常居住使用,除非由于疫情的发生,房屋丧失了使用功能,或因开发商的原因导致承租人无法正常使用租赁房屋,承租人才可主张要求减免租金。

第二,对于经营性的房屋租赁合同,要考虑租赁房屋的租赁期限长短,疫情一般是阶段性的,长期租赁合同受疫情的影响较小,不会对承租人造成根本性的影响,因此,长期租赁合同的承租人无权解除合同,是否可减免疫情期间的租金,需视疫情的影响而判断。

第三,要结合本次疫情对承租人的经营活动造成的影响进行判断,如果承租人的经营活动受疫情影响明显(如酒店、餐饮、展览、游乐等租赁项目),甚至因本次疫情导致合同目的无法实现的,如产生争议,法院一般会结合具体情况给予一定租金减免;对于办公用途的房屋,需视疫情对承租人办公的影响,法院亦可能视情况酌定予以部分减免;而用于仓储、药店、超市等用途的房屋,一般受疫情影响较小,承租人减免租金的主张可能无法得到法院支持。

 

新冠病毒疫情仍在继续,除上述分析的事项外,本次疫情还将对房地产企业的经营、销售等方面产生巨大的影响。我们建议在疫情面前,房地产企业应加强企业内部及项目部的防控,及时关注政府部门出台的应对措施及扶持政策,注意疫情带来的项目建设及履约风险,及时进行处置应对,我们相信,在中央统一部署下,全国人民万众一心、众志成城,必将迅速遏制疫情扩散,恢复正常生产生活秩序。


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