成本管理（一）之可研阶段的管控思路

一、 可研阶段成本测算的重要性

个人觉得在成本角度，整体开发思路阶段可分成：前期阶段、建造阶段、结算阶段（个人认为，不同于实际理论开发阶段切分）。本次交流文章主要是探讨前期阶段的可研环节成本测算。

前期阶段：70~80%的开发成本是在前期阶段决定。

以此可见，可研在项目开发阶段极其重要，而可研测算环节在其中起到决策的重要参考依据。

二、可研测算的定义：

可研测算的目的是什么？可研测算的定义是什么？

以下是我的认知:

1、大方向：可研是指在项目拿地前，投资决策前，对与项目相关的政策、资源、市场、技术、经济、客群、社会等多方面进行详细的分析、论证、调整、和评价；

2、实际考量：判断该项目在技术质量上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利；

3、方案对比：对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考；

4、进阶方案：对于非盈利或者薄利项目进行进阶方案推理，概率分析各优化方案，如增容、降配、减量、政策扶持等方向

三、 可研成本管理原理

1可研成本管理原理—基于社会基准及公司内部基准成本，关注价值创造,提高测算效率

2测算口径出发：

项目成本=Σ_{各产品业态}Σ_科目原始指标×（基准消耗量系数+调差） ×(基准价格+市场价格波动）

2.1以上总结公式可知，我们的成本决定权在于土地属性、产品业态属性及市场

四、 可研测算过程：

1、 产品组合比选：选用最合理经济的方案，而非成本最低方案！！！

之前在万某工作时遇到一个项目前期产品策划，具体如下：

A方案：叠拼+(T3+T4)高层，叠拼占比30%，高层超80m突破限高；

B方案：叠拼+(T4)高层,叠拼占比20%，高层不突破限高；

C方案：T4高层。

以上方案成本费用测算最低为C方案，但最终选配方案为方案B。

经评审，A方案高层突破限高，沟通成本大。C方案成本虽低，但产品单一无溢价产品。

2、 可售比：

可售比，也是成本和营销线条着重的关注点

可售比对产品单方成本影响：

可售比每下降1%，单方成本增加约80元/㎡

3、 建筑体型系数的差异：

建筑物体型大致分为：一字型、三头型、十字型、蜘蛛型（这个仅属于个人认知所学）

体型系数越大，外立面的系数越大，同时结构相应指标增大，建筑结构及粗装修成本相应增加。

体型系数每增加0.1，建筑单方增加60~80元/㎡，结构单方增加50~70元/㎡

4、 产品级配适配：

建筑做法方向、室内精装方向、景观方向、地下室方向

单纯住宅项目-建筑做法中的外立面做法成本差异就可以高达30~1500元/㎡，在众多做法工艺方案内，选择项目适配的方案极其重要，既需考虑孰重孰轻、也需要考虑成本最优（并非最低）。有机会后续针对该篇章进行详细探讨交流。

5、 刚性成本：

从限额指标到建造体系，无一不重要的因素。均是可研阶段需考虑的重要因素。

刚性指标：产品比选时应重点关注结构指标，进行不同层数的产品设计时，可根据实际情况调整结构指标。印象中在万某工作时，万某的要求是不高于对标项目，不低于限额指标经济值。

建造体系：模板体系、全混凝土外墙、装配式结构、爬架、穿插提效、装配式装修等等

综上，在我的认知范围内，可研决定了开发建安成本70~80%。这就说明前期策划对整个开发项目的重要性及决定性，可研成本测算结合市场等因素判断是对项目开发方案择优的科学方法。从想得清、说得明、用得上的各个角度去分析论证整个项目周期价值最大化。因此，在各项条件满足的情况下，现阶段开发周转周期极快，拿地及开工，那我们的可研测算更应该提高精细化，细化各项颗粒度成本，做到可研成本≈方案成本的准确成本，这个是我们的发展方向，达到此阶段，个人觉得标准化的成本管控机制极其重要。有机会再聊聊成本标准化复盘。