“标后让利”承诺书：是情义之举，还是无效陷阱？
十年鑫华
2025-09-14
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一、 问题的提出
在建筑工程招投标活动中，公平竞争和合同的法律权威性是不可动摇的基石。然而，在工程实践中，“标后让利”已成为一种颇具争议的普遍现象。通常情况下，在发包人与中标人已就工程项目签订了正式的《建设工程施工合同》后，中标人（承包人）可能会根据发包人的要求，或为谋求日后项目合作机会，向发包人提交一份承诺书，约定在工程款项中给予一定形式的“让利”。这种让利形式多种多样，例如以远高于市场价的价格购买发包人开发的商铺，或是无偿建设配套基础设施等，其核心本质均在于实质性地变更了中标合同约定的工程总价款。
然而，一旦工程进入竣工结算阶段，承包人却往往会以各种理由主张该“标后让利”承诺书并非合同的有效组成部分，其内容不应作为工程结算的依据。这就引出了一个核心的法律判断焦点：在正式的《建设工程施工合同》签订后，承包人另行出具的让利承诺书，其法律效力究竟如何界定？其法律效力如何被判定，并对工程结算产生何种影响？这不仅关乎本案当事人的合法权益，更对整个招投标市场的公平竞争秩序与合同的法律稳定性构成深远挑战。
二、 案例背景
2020年3月17日，某建筑工程集团有限公司（以下简称“承包人”）经过激烈的公开招标竞标，成功中标某实业开发有限公司（以下简称“发包人”）开发的高端住宅项目——东江花园二期工程。双方依据招标文件、承包人提交的投标文件以及中标通知书，慎重地签订了正式的《建设工程施工合同》，合同约定的签约合同价为人民币3.31亿元。
然而，就在中标程序完成仅一天之后，即2020年3月18日，承包人向发包人提交了一份书面的《承诺书》。该承诺书内容具体，约定承包人将在东江花园二期项目中购买31#、32#及37#至44#等楼栋的非临街商铺。尤为关键的是，承诺书中明确约定，这些商铺的购买价格将按照当地备案价的140%签订正式的买卖合同。其中，承诺书进一步指出，该140%价格中的40%部分将以商铺装修合同的名义处理，但实质上不进行任何装修工程。该承诺书最终约定，其中涉及的让利金额将在工程竣工结算款中一次性全额扣除。
历经两年多的施工建设，至2022年6月25日，东江花园二期工程如期通过竣工验收，达到了合格标准。此时，在工程的最终结算阶段，承包人却对当初的承诺书提出了异议。承包人方面认为，在整个工程施工过程中，发包人曾多次违约，导致工程项目的各项成本大幅上升，远超其最初预期。同时，承包人还提出，由于当时商铺市场的变化远未达到预期，且其自身的定价亦显得较为虚高，因此承包人不愿继续履行当初的承诺，并主张该承诺书不应被视为合同的组成部分，其法律效力应属无效。由此，在竣工结算过程中，双方对于承诺书是否构成双方合同的有效组成部分、以及是否应作为本工程结算的最终依据，产生了严重的争议。
三、 争议焦点
在本案的核心争议中，双方当事人围绕承包人所出具的“标后让利”承诺书的法律效力问题，形成了以下对立观点：
（一）发包人观点
承诺书系自愿行为，不违反法律且非合同。发包人认为，承诺书是承包人自愿为谋求未来项目合作和表达诚意而作出，并非法律意义上的“合同”，且现行法律并未明文禁止中标后作出单方让利行为，该行为不损害招投标公正性，应视为合法的结算依据。
遵循意思自治与最后合意原则。即使承诺书被视为合同，其亦是双方充分协商的结果，应遵循当事人意思自治原则。在两份有效“合同”对同一事项意思表示不一致时，应以最后一份协议（即承诺书）的约定为准。
（二）承包人观点
承诺书非真实意思表示，存在胁迫。承包人声称，该承诺书并非其真实意思的表示，而是为提高中标几率而在招投标活动中被发包人隐性要求作出的条件，否则中标可能性将大大降低。因此，该承诺违反了公平、公正、诚实信用原则。
承诺书实质变更中标合同，应属无效。 承包人承认承诺书虽为单方出具，但发包人接受并要求执行，符合要约与承诺的合同成立要件。然而，承包人强调，承诺书的让利行为实质上构成了对原《建设工程施工合同》工程价款的实质性变更，违反了《招标投标法》等法律法规的强制性规定，因此承诺书无效，不应产生变更中标合同的效力。
四、 笔者观点
基于对相关法律法规及司法解释的深入分析，笔者在此明确指出：通过工程招投标形式确定的发包人与承包人在签订《建设工程施工合同》之后，承包人另行出具的对工程价款进行让利的承诺书，构成对工程价款实质性变更的行为，应认定为不发生法律效力，不产生变更《建设工程施工合同》的效力。其法律依据主要体现在以下几个方面：
（一）违反《招标投标法》关于合同实质性内容的强制性规定
《中华人民共和国招标投标法》第四十六条明确规定：“招标人和中标人不得就中标合同约定以外的事项，另行签订背离合同实质性内容的其他协议。”承诺书中以高价购买商铺、虚假装修等方式进行的“让利”，无论其形式如何，其核心均在于对中标合同约定的工程价款进行实质性调整。这种行为直接违背了《招标投标法》关于合同实质性内容的强制性规定，根据《民法典》关于违反法律强制性规定的合同无效的原则，该承诺书的法律效力应属无效。
（二）构成“黑合同”，破坏招投标公平竞争原则
此类“标后让利”承诺书，本质上是一种规避监管的“隐蔽合同”或“阴阳合同”。“隐蔽合同”是指在光明正大的“白合同”（即中标合同）之外，通过隐蔽、非公开的方式对原合同的实质性内容进行的变更。建设工程招投标的核心是公开、公平、公正。允许承包人通过承诺的方式对中标工程价款进行大幅度让利，实际上规避了招投标过程中应有的价格竞争和公开性，损害了其他未中标投标主体的公平竞争权，构成了对招投标基本原则的严重违反。
（三）存在公共利益损害与诚信风险
大幅度的工程价款让利，可能诱发承包方在材料、工艺、安全保障等环节的质量风险，这不仅可能导致工程质量下降，更可能危及广大人民群众的生命财产安全。此外，此类“隐蔽合同”的签订，严重破坏了市场经济的诚信基础，是导致工程款拖欠（尤其是农民工工资拖欠）的“三角债”问题的重要根源之一。
（四）司法解释的明确支持
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二条（第二款）对此类行为有着明确规定：“招标人和中标人在中标合同之外就明显高于市场价格购买承建房产、无偿建设住房配套设施、让利、向建设单位捐赠财物等另行签订合同，变相降低工程价款，一方当事人以该合同背离中标合同实质性内容为由请求确认无效的，人民法院应予支持。”本案中承包人以高价购买商铺变相让利的承诺，正是司法解释所明确禁止的情形。
（五)突出中标合同的优先性和权威性
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二条（第一款）及第二十二条均强调了中标合同的优先性。当标后另行签订的合同与中标合同在实质性内容上不一致时，一方当事人可以请求按照中标合同确定权利义务，或者请求以招标文件、投标文件、中标通知书作为结算工程价款的依据。这意味着，任何试图绕开或变更中标合同实质性内容的标后协议，都将因缺乏法律基础而归于无效。
综上所述，无论承包人出具此承诺书是出于真实意思表示，还是在某种压力下的“被迫”行为，从法律效力的审视角度看，它均不具备变更具有法律效力的招标合同的法律基础。该承诺书应被认定为不发生法律效力，不应作为本工程竣工结算的依据。
五、 经验教训：警惕“标后让利”的法律陷阱
本案为发包人和承包人双方都提供了深刻的经验教训，也揭示了在工程招投标及合同履行过程中需要警惕的“陷阱”：
(一）对于发包人而言
坚守招投标法律底线：必须深刻理解并严格遵守《招标投标法》的规定。一旦中标人确定并签订了正式的《建设工程施工合同》，就应当坚守合同约定，绝不与中标人在工程价款、工期、质量等实质性内容上另行签订任何“背离”中标合同的协议。
警惕“标后让利”的诱惑：即使承包人主动提出让利，也应保持高度警惕，认识到其中可能隐藏的法律风险。对于任何要求让利的承诺，都应慎之又慎，避免签订“隐蔽合同”。如确有调整工程款的必要，应考虑是否可以通过合法、公开的合同变更程序进行，严禁任何绕开招投标价的私下约定。
（二）对于承包人而言
秉持诚实信用原则：在参与招投标活动时，必须秉持诚实信用、公平竞争的原则，严格按照自身提交的投标文件和中标合同来履行义务。
拒绝“标后让利”陷阱：任何形式的“标后让利”行为，都可能被认定为对中标合同实质性内容的变动，导致承诺书无效，最终反而损害了自身的合法权益，并可能面临法律的追究。长远来看，坚持诚信经营，通过优质的服务和工程质量赢得信誉，远比采用不正当手段获取短期利益更为重要和可持续。
作者：欧阳赞，常设中国建设工程法律论坛观察员、中国建设工程造价管理协会资深会员，一级建造师、造价工程师。“总包之声”签约讲师、湖南恒岳重钢等多家企业特聘专家、行业标准制定专家，广东省住房城乡建设领域民事纠纷“总对总”在线诉调调解员。参与住建部、广东省多项标准征求意见稿修订建议，提出较多中肯意见。
从事工程造价行业20余年，擅长造价争议、税务策划、竣工结算、合同管理、长期专注承包人创效及纠纷处理，有较多工程纠纷实际处理经验。参编《建设工程结算诉讼实务与案例解析》《工程造价争议典型案例解析》《工程变更与索赔实务》等。
联系电话：13809891279（广州 微信同号），欢迎您有不同观点共同交流！
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常设中国法律论坛观察员、中价协资深会员，建造师、造价师。
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