陕西2025新清单对业主的利与弊分析及应对建议
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2025-11-10
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陕西2025新清单执行刚四个月，突然接到业主指令，针对新清单对业主的利与弊进行梳理并给出应对建议。俗话说：知己知彼、百战不殆。在“略知己不知彼”的情况下完成这项工作还有具备一定的挑战性。经过几天的苦思冥想以有征求各路高手的见解，勉强完成了这项艰巨的任务，同时将整个过程中的体会和收获也借此机会分享给大家。
有业内专家指出，新清单是把“双刃剑”！这两天分析的过程中深有体会，利与弊确实像一对 "半孪生兄弟"——同根相生，却背道而驰。
一、新计价依据的核心变化及利弊分析
（一）对业主有利的方面
费用构成透明化，减少结算争议
（1）全费用单价模式：综合单价明确为除增值税外的全部费用价格，避免了旧模式下费用割裂导致的计价争议。
（2）社保费用：新规将建筑工人社保费用按基期人工费的16.19%列于人工费中，解决了以往社保费用计取不规范的问题，降低了因劳务纠纷引发的成本风险。
（3） 消耗量定额：消耗量定额子目划分更为精细，减少后期组价争议。
3. 风险分担机制更合理
材料价差调整量化：新规明确材料价格波动超过±5%时，超出部分可按约定调整，可有效避免因市场价格波动较大导致的纠纷。
4. 引导高质量建设
新规将优质工程增加费列入其他项目费，为创建优质工程、绿色建筑提供了明确的计价依据，符合公建项目高品质建设需求。
（二）对业主的潜在挑战
采用单价合同，清单的完整性、准确性由招标人负责。
（1）成本失控风险：清单若存在漏项、工程量少算或描述偏差，施工中需按实际完成工程量结算。
（2）变更索赔压力
●清单问题会成为施工方提出变更申请或索赔的合理依据。
●业主需耗费时间、人力协商处理，还可能因纠纷延误工期，进一步增加隐性成本。
（3）前期管理负担加重
●业主必须在招标前投入大量资源核查清单，确保无遗漏、无错误。
●若前期审核不到位，后续整改和补救的难度、成本远高于招标阶段，且主动权转移给施工方。
二、对业主不利的工程量计算标准清单项以及应对策略
（一）单独土石方项目界定模糊
影响分析：单独土石方项目受原始地貌资料和预设标高影响较大，招标阶段与结算阶段资料的详尽程度差异，易导致工程量偏差。
应对策略：
在招标文件中明确预设标高；
尽可能收集详尽的原始地貌资料、地勘资料、土方开挖图等。需综合考虑原始地貌标高、土的类别、工作面、放坡系数、管沟开挖断面图及既定土方方案等多种因素。
在合同中明确约定，当招标清单工程量与实际工程量偏差超过15%时，综合单价的调整规则，防范承包方利用规则漏洞。
（二）部分清单项按定额组价偏离市场价
举例说明：如水泥土挤密桩、外墙真石漆等项目，按新定额组价后综合单价可能显著高于市场水平。
应对策略：在编制最高投标限价时，可参考市场价进行补充计入，并确保所采用的市场价符合社会平均水平。
举例：如水泥土挤密桩、外墙真石漆按新定额组价综合单价偏高。
（三）垃圾外运工作内容包含消纳费用
规则明确：
1.“余方弃置”项目费用已包含装卸、外运和消纳费用。
2.拆除工程产生的垃圾外运需单独列项，费用同样包含装卸、外运和消纳。
应对策略：在清单项目特征中予以明确描述，避免结算时产生争议。
（四）清水模板计取规则
定额说明：2025房屋建筑与装饰工程定额明确，混凝土柱面、墙面、梁面、平顶面的复合模板、铝模板已按达到清水表面验收标准考虑，即使设计图纸要求不同，也不允许换算。按此规定，最高投标限价编制需按复合模板并取清水表面标准计取。若相应部位设计有抹灰，则存在费用重复计取。
应对策略：建议在清单报价说明中明确注明，对已达到清水表面验收标准的混凝土墙面、柱面、梁面、平顶面，不再计取抹灰费用。
（五）门窗工程列项方式变化
规则变化：2025计算标准将门窗工程由2009计价规则的按“樘”或“m²”列项，统一调整为按“m²”列项。这意味着相同参数的门窗将合并列项。若后期部分参数或门窗樘数发生变化，可能引起综合单价调整。例如，双扇防火门樘数变化会导致闭门器数量变化，若投标报价时闭门器未单独列项或计价，将给后期调整带来麻烦。
应对策略：
1.编制清单时，尽量依据材料（如框料、玻璃、五金件等）、功能（防火、隔音、防弹）、开启方式（平开、推拉、悬窗）等不同参数分别列项。
2.细化设计参数，减少后期变更可能性。
3.要求投标报价明细化，体现主要材料或部件的单价构成，便于后期变更调整。
（六）电缆沟、化粪池、检查井模板计取
问题点：电缆沟（地沟）综合清单项按延长米列项，未明确包含模板；化粪池、检查井综合清单项按“座”列项，也未明确包含模板。此方式易导致漏项，且不便于后期工程量更新。
应对策略：建议遵循2025新计价规则宗旨及行业惯例，将模板费用并入相应的综合清单项内，与市政工程的处理方式保持一致。
三、相关风险梳理与应对建议
（一）不平衡报价风险
应对建议：
1.重视投标报价澄清或说明环节，依据2024国标计价标准3.5条等相关规定，防范不平衡报价。
2.在签订合同时，明确约定合同价款的调整原则和程序。
3.在合同中约定，对于招标清单外的项目或工程量变化超过总价一定比例时，方可启动价款调整程序，并明确新增项目的组价原则。
（二）赶工、停工等增加费用风险
规则明确：2025费用规则明确了赶工增加费的计取原则，费用归属与经济责任清晰，对于招标人来说，难以规避。
应对建议：
1.科学、合理地制定合同工期，避免盲目压缩工期。
2.在合同专用条款中，明确约定赶工费等费用的具体、可操作的计算方法。
3.设置清晰的赶工增加费计取前提条件。
（三）措施项目清单缺项风险
风险来源：招标时拟定的常规施工方案与中标人实际采用的施工方案存在差异。
应对建议：
1.依据项目具体特点和常规施工工艺，合理编制措施项目清单。
2.在各专业工程措施项目清单中，均列出“其他措施”项作为兜底，允许投标人就此报价，以涵盖其施工方案可能产生的额外措施费用。
（四）工程量计算争议风险
风险点：各方对新规则理解不一致可能导致工程量计算误差，例如模板超高增加费的起算高度判断（如3.6m）、带E钢筋是否需单独列项、电缆预留工程量的计算等等。
应对建议：建议组织专题会议，对易产生争议的规则点进行研讨，形成统一、明确的暂定执行意见，以减少工程量计算差异风险。
（五）新增项目造价争议风险
风险点：结算阶段若出现新增清单项目，发承包双方易对新增工程范围界定、组价逻辑、计价依据、费率适用、价格取定等核心要素产生分歧，不仅会阻碍结算进展、滋生合同纠纷，还可能引发资金占用、工期延误等连锁问题，影响项目整体履约效率。
应对建议：应在合同条款中系统约定新增项目范围界定原则、单价的计价规则与组价体系，明确中标下浮率的适配范围、材料价格的基准取定标准（如信息价、市场价及调整阈值）、人工费与机械使用费的动态调整机制，以及管理费、利润的费率适用原则等关键内容，从根源上化解造价争议隐患，保障结算工作高效合规推进，维护发承包双方合法权益。
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