住建部 + 自然资源部联合发文！新政要求造价人必须立刻转变的 3 个工作逻辑
蓝图绘制师
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2026-04-15
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近日，住房城乡建设部办公厅、自然资源部办公厅联合印发《完善城市更新工程项目建设实施管理机制可复制经验做法清单》，这份文件直接给城市更新项目的全流程管理定了调，也彻底改变了造价人在这类项目里的工作逻辑。
很多造价同行看到政策第一反应是 “这是给项目管理定规矩，和我算量套价有啥关系？” 大错特错。城市更新项目从立项到结算的每一个环节，都和造价工作深度绑定，这份清单里的每一条经验，都直接影响着造价人的工作方式、成果要求，甚至是项目的结算回款。今天就拆解这份政策，给造价人讲透：接下来的城市更新项目，到底该怎么干、怎么避坑、怎么把钱算明白。
一、先搞懂：这份政策到底改了什么？
城市更新项目和传统新建项目最大的区别，就是 “边拆边建、边改边用、动态调整”，过去很多项目因为前期边界不清、过程管控混乱，最后结算扯皮、审计卡壳，造价人成了 “背锅侠”。这次住建部联合自然资源部发布的清单，就是把这些模糊的环节彻底标准化，核心变化直接戳中造价工作的痛点：
这 5 个核心变化，直接把城市更新项目的造价工作，从传统的 “算量 - 套价 - 结算”，升级成了 “全周期投资管控 + 争议解决 + 运营成本测算” 的复合型工作，跟不上这个节奏，就会被市场淘汰。
二、造价人必须立刻落地的 3 个工作转变
1、从 “事后算钱” 到 “事前控钱”，把投资测算做进项目策划
过去很多城市更新项目，造价人都是等设计图纸出来了才开始算量，结果前期策划拍脑袋定的投资，和实际造价严重脱节，最后要么砍设计、要么超概审计，造价人夹在中间两头受气。
新政明确要求 “强化前期策划刚性约束”，这就要求造价人必须从项目策划阶段就深度介入，而不是等图纸出来再干活。
2、从 “静态算量” 到 “动态管控”，全流程盯紧每一笔变更
城市更新项目最大的特点就是 “动态变化”：拆的时候发现地下管线和图纸不符、改的时候发现历史建筑结构和勘察报告不一致、建的时候周边居民提出新的需求，每一个变化都是造价变更，过去很多项目就是因为变更管控混乱，最后结算金额比合同价翻了一倍，审计直接卡壳。
新政明确要求 “建立动态管控机制，严格变更审批”，这就要求造价人必须建立全周期动态造价管控体系，把每一笔变更都管在过程中。
3、从 “只算建设成本” 到 “全生命周期成本测算”，跟上运营导向
过去很多城市更新项目，造价人只算建设阶段的成本，不管运营期的成本，结果项目建完了，运营成本太高，政府、业主都扛不住，最后项目烂尾，造价人的钱也拿不到。
新政明确要求 “强化运营导向，建立投建运一体化管控”，这就要求造价人必须从 “建设成本核算” 转向 “全生命周期成本测算”，把运营期的成本也纳入造价工作范围。
三、造价人必须警惕的 4 个政策红线
1、严禁突破前期策划的投资上限。新政强化了前期策划的刚性约束，造价人绝对不能为了满足施工单位需求，随意突破投资上限，所有变更都必须在投资框架内调整，否则审计直接否决，造价人要承担责任。
2、严禁 “先干后算”，所有变更必须先审批。新政严格要求变更审批流程，没有经过审批的变更，一律不能计入造价，哪怕施工单位已经干完了，造价人也不能认，否则就是违规。
3、严禁忽略历史遗留问题的造价处理。新政明确要求完善历史遗留问题化解机制，造价人必须提前梳理项目中的产权、补偿、残值等问题，明确计价依据，比如历史建筑修缮的残值处理、拆迁补偿的标准，都要符合政策要求，避免后期争议。
4、严禁只算建设成本，忽略全生命周期成本。新政强化了运营导向，造价人如果只算建设成本，忽略运营期成本，会导致项目投资决策失误，最后项目烂尾，造价人的工作成果也会被否定。
四、给造价人的行动指南
这份《完善城市更新工程项目建设实施管理机制可复制经验做法清单》，不是给管理层看的 “空文件”，是给每一个城市更新项目造价人定的 “工作准则”。接下来的城市更新项目，只会越来越规范，只会越来越强调全周期管控，只会越来越要求造价人从 “算量工具人” 变成 “投资管控专家”。这就要求我们造价人做到以下三点：
1、立刻给手里的城市更新项目，建立《动态造价管控台账》，把投资状态、变更情况、剩余额度理清楚；
2、从下一个项目开始，从策划阶段就介入，做全生命周期投资测算，把造价工作前置；
3、学习城市更新相关的补偿、残值、运营成本等计价规则，提升自己的复合型能力。城市更新是未来建筑行业的核心赛道，只有跟上政策的节奏，转变工作逻辑，才能在这个赛道里站稳脚跟，不被淘汰。
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