外墙保温修缮，合同准备、预算报价要考虑哪些因素？

广联达造价圈 2019-11-08 | 12353阅读 4 赞

黄燕翔

广联达造价圈签约专家、33年工作经验、一级建造师

外墙的强制保温实施已十多年，保温设计的年限理论上是25年，但实际远远达不到。我居住的石家庄市几个小区外墙保温都开始大面积脱落，而且这不是个案，这在全国来说都可以说是一种普遍现象。

外墙的修缮将在未来几年中大量出现，现在年轻的造价员们应着眼未来，多多学习、掌握施工常识，以期应对未来的需要。

外墙保温

外墙修缮不等同于室内修缮项目，外部环境差异巨大，定额的工作内容只适合工程的施工，不可能全部适合工程的外部条件要求，所以绝不能照搬修缮定额。所以需依据业主要求、图纸、施工方案、现场环境条件等综合因素进行综合评估，才能估算评估出实际成本。

除墙面的铲除清理、垃圾清运、脚手架、外墙修复等主要工序外，还需考虑外墙修复带来的次生损害修缮费用及与其相关联的措施费用。

一、次生损害

1、外门窗有否损坏（现在的封闭阳台尤其的多）；空调阳台百叶、栏杆是否有损坏，有否有更换的可能；

2、外门窗、外栏杆污染清洗后是否要重新喷、刷漆；

3、拆除墙面时对空调阳台内侧的保温层、抹灰或涂料影响是否要修缮；

4、拆除墙面时老化水落管的损坏，是否要换新；

5、外挂吊篮时，原有陈旧屋面的防水层或防水保护层或上人屋面面层的损坏；

6、外挂吊篮对挑檐的檐口是否有损坏，尤其是对原装饰性斜瓦屋面、檐口的损坏；

造价技能

7、外墙装饰性的GRC构件等是否有损坏，是否有更换的可能；

8、有些小区档次较高，外墙造型较繁复的，楼层中间还有外装饰性小挑檐，是否产生碰撞性损坏；外涂料对其污染的清洗，一旦损坏，是局部更换还是全面更换？一则新瓦与旧瓦可能产生色差，另外还有一种可能，即：原有的瓦可能已经淘汰，市场已无销售，只能全部更新；

9、小区内因场地原因，公共绿化的损坏及修复；

10、底楼私家花园必须的踩踏损坏与修复。

二、相关联的措施费用

1、无场地可用，现场的清理、围挡、防尘要求高；

2、材料的运输堆放与安全保管措施；

3、楼内的住户照常居住，施工时对户内居民门窗的防尘、安保防盗、防损坏保护措施（绝非新建工程概念）；

4、用水、用电管线的拉线距离；

5、垂直运输等完全区别于新建项目（有否利用户内电梯，利用户内电梯后半夜运输材料的扰民、电梯保护等都需要考虑）；

6、不使用吊篮的脚手架搭设情况，因楼中间有装饰性挑檐，隔开后挑檐下不用吊篮施工；裙楼因高度有限，不使用吊篮（见下示意图）；

预算报价

7、临时设施不能现场搭建，临时租房、工人往返的人工消耗与费用；

8、底楼私家花园木质亭、廊、檐的防护……

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外墙保温

9、是否搭设人行通道，室外汽车停车处的保护，古树名木保护……

10、户内居住人员林林总总，千差万别，稍有碰撞损坏，就是高价系列索赔（如：换碰坏的外门窗，修复门窗内侧→门窗内侧引起室内涂料色差→整个房间全部重新涂刷或整个房间全部墙纸重换→室内维修弄脏了地木板……什么高级涂料、进口墙纸、进口木地板等等信口就来……）。更有甚者，有的住户趁无人之际自己损坏旧门窗、门窗防护栏、外防护栏杆、阳台扶手等，嫁祸施工方，借此得以换新。

这些都需消耗大量的人力、物力、财力，不可预见且不能具体量化。所以措施费的计取需综合各种因素加以评估，绝非简单的套套定额所能包括的：

1、清楚业主条件意图，分清甲乙方责任（前提不明，忌大包大揽）；

2、全盘了解整个工程的状况：工程分布、流水段划分、小区档次……

3、掌握明确的施工方案；

4、知晓工艺、工序流程；

5、熟悉行情（市场水平）；

6、三个臭皮匠顶个诸葛亮，充分利用集体智慧，对不可控因素尽可能进行预判，纳入合同商量范围，尽最大可能降低风险；

7、综合各因素，把握自身成本，才能编出正确合理的报价书。

综上，预算员的报价就不是简单的算量、套定额和取费了，合同的签署也不是简单的填填空格。真正的水平不是在图纸上，而是体现在图纸以外，懂施工，熟流程、懂工艺，这才是有竞争力的具体表现。

*本文系黄燕翔原创，独家来稿

广联达造价圈特约顾问丁潇阳审核

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