成本管理（二）之产策阶段的管控思路（1） ±0以下成本策划思路探讨

Rush 2022-11-16 | 3340阅读 0 赞

一、 ±0以下成本策划

1、提出问题

地下室建安单方是多少？

占比项目总建安多少？

±0以下支护、基础、主体成本单方是多少？

带着这三个问题，我们开展本期±0以下成本策划思路探讨

2、±0以下成本策划的目的：

在前期阶段，提前够提供设计、工程、成本、甚至营销、物业等各线条意见，综合论证评选。择优方案指导建造阶段施工，打造服务好、产品好的项目亮点，最终的目的是提高车位溢价与去化，当然说到底就是盈利和可持续盈利。

二、目前开发项目的±0方案成本现状

1、地下室成本单方占比大

目前非人防地下室成本在2800元/㎡；人防在3000元/㎡；人防设备450元/㎡。

建安单方成本1000~1500元/㎡，占比20~30%

2、层高、空间感、车位排布配比、地下室装修方案不足以影响客服感知度

客户关注度逐年提升，专家客户也是日益渐涨；地库方案排布不合理，出现一米五空间车位都有。方案配色五花八门管线排布杂乱无序。

3、超高层项目产品增加，老城旧改周边环境复杂，地下成本重视度进一步提升

桩基、支护、地下主体配筋等方案过于激进保守，装修成本未适配，无重点。

因此，在收益压力倒逼的环境下，成本能做到的就是联动各线条端口，在前期积极输出成本最优方案。多次论证沉淀，最优成本增强产品竞争力。

三、成本策划思路举例：

（一）规划层面

1、车位形式经济性排序：

1.1 地面停车＞停车楼停车＞半地下室＞全地下室＞地下机械车库，

1.2规划层面关注：车位配比及减折政策、地面车位允许比例、地下计容等

2、地下室埋深

2.1 利用地形，在政策允许范围内合理抬升地下室顶板，争取做半地下室甚至全地下室；

2.2 地面空间不足时，主动出击政策谈判，利用相邻永久闲置地块做停车场或者

2.3 容积率有余的项目务必采用架空层停车，减少地下面积

（二）建筑层面

1、地下室外轮廓：

1.1地下外轮廓线应方正平直、少弧少角；特别是锐角的出现极易出现车位布置障碍和无用面积

1.2 无效无用边角面积可做减法处理

1.3 边角位置、塔楼下方位置设立设备用房

2、地下室柱网：

2.1 柱网空间布置一般有三种：大柱网（7.8*8.1）、大小柱网（7.8*6.1/4.8）、小柱网（5.4*6.1/4.8）

2.2 标准的车位大小是2.4*5.3

2.3 对于柱网的选择，得考虑项目规划、项目定位、地质情况。一般情况大柱网的选择优于小柱网，经济效益最高的是大小柱网。部分区域如深圳前海、珠海等地质不乐观地区，桩长和桩径导致桩基成本巨大，这类优先选大柱网，提高停车效率的同时，降低地下成本。

3、设备间布置位置及大小：以不挤占车位为首要原则

待续

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Rush

TOP5地产开发、TOP5施工单位成本负责人，拥有全面成本管控逻辑及成本优化思维

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