成本管理(二)之产策阶段的管控思路(1) ±0以下成本策划思路探讨

一、 ±0以下成本策划


1、提出问题

地下室建安单方是多少?

占比项目总建安多少?

±0以下支护、基础、主体成本单方是多少?

带着这三个问题,我们开展本期±0以下成本策划思路探讨

2、±0以下成本策划的目的:

在前期阶段,提前够提供设计、工程、成本、甚至营销、物业等各线条意见,综合论证评选。择优方案指导建造阶段施工,打造服务好、产品好的项目亮点,最终的目的是提高车位溢价与去化,当然说到底 就是盈利和可持续盈利。


二、 目前开发项目的±0方案成本现状


1、地下室成本单方占比大

目前非人防地下室成本在2800元/㎡;人防在3000元/㎡;人防设备450元/㎡。

建安单方成本1000~1500元/㎡,占比20~30%

2、 层高、空间感、车位排布配比、地下室装修方案不足以影响客服感知度

客户关注度逐年提升,专家客户也是日益渐涨;地库方案排布不合理,出现一米五空间车位都有。方案配色五花八门管线排布杂乱无序。

3、 超高层项目产品增加,老城旧改周边环境复杂,地下成本重视度进一步提升

桩基、支护、地下主体配筋等方案过于激进保守,装修成本未适配,无重点。


因此,在收益压力倒逼的环境下,成本能做到的就是联动各线条端口,在前期积极输出成本最优方案。多次论证沉淀,最优成本增强产品竞争力。


三、 成本策划思路举例:


(一)规划层面

1、 车位形式经济性排序:

1.1 地面停车>停车楼停车>半地下室>全地下室>地下机械车库,

1.2规划层面关注:车位配比及减折政策、地面车位允许比例、地下计容等

2、地下室埋深

2.1 利用地形,在政策允许范围内合理抬升地下室顶板,争取做半地下室甚至全地下室;

2.2 地面空间不足时,主动出击政策谈判,利用相邻永久闲置地块做停车场或者

2.3 容积率有余的项目务必采用架空层停车,减少地下面积


(二)建筑层面

1、地下室外轮廓:

1.1地下外轮廓线应方正平直、少弧少角;特别是锐角的出现极易出现车位布置障碍和无用面积

1.2 无效无用边角面积可做减法处理

1.3 边角位置、塔楼下方位置设立设备用房

2、地下室柱网:

2.1 柱网空间布置一般有三种:大柱网(7.8*8.1)、大小柱网(7.8*6.1/4.8)、小柱网(5.4*6.1/4.8)

2.2 标准的车位大小是2.4*5.3

2.3 对于柱网的选择,得考虑项目规划、项目定位、地质情况。一般情况大柱网的选择优于小柱网,经济效益最高的是大小柱网。部分区域如深圳前海、珠海等地质不乐观地区,桩长和桩径导致桩基成本巨大,这类优先选大柱网,提高停车效率的同时,降低地下成本。

3、设备间布置位置及大小:以不挤占车位为首要原则

待续



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Rush

TOP5地产开发、TOP5施工单位成本负责人,拥有全面成本管控逻辑及成本优化思维

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