施工工法成本(一)之逆作法(2)




接上期

上期提到逆作法的成本增量和优势。

抛开成本而言,逆作法对安全和工期带来的成效是如此颇多,为何国内的项目较少,甚至住宅项目极少逆作施工?

之前工作需要,也是带着这个问题,同很多同事进行调查、考察、探讨。

以下继续分享:

我们有过一个结论

施工技术
逆作施工,前期设计成果的稳定、全面,是奠定逆作施工成败的基因。

也就是,设计在前期同技术人员吃透逆作施组,以历史项目的复盘结果作为新项目设计的对焦点。什么地方需要做临时结构,临时支撑结构布置,拆除结构是否需要加大尺寸等等问题,均须在前期全面考虑。

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施工技术
逆作施工-症结

1、设计稳定性:

逆作法是在顶板板之下挖土,这也就意味着板下结构,如落地的柱子越少(至少一桩一株),对施工越有利。这也就需要设计拉通工程,稳稳当当的将每根柱子在前期详细考究,务必一根多余的柱子均不能出现,这个举措同时也是站在成本的角度考量,结构最优化,车位停车效率最大化,也可以做到成本优势最大化。


2、施工方案稳定性:

逆作是之上而下(主线路)进行施工,这也就意味着上下共建,对于变更拆改来说是极其难于上青天。可想而知,方案的不稳定对于逆作来说是多么可怕的时,近乎于将施工推倒从来。

印象中当时探讨时有提到一个项目,应该是中南中心(仅凭印象,欢迎大家纠正),作为国内最大的逆作项目。由于项目定位前期不稳定,定位结论忽上忽下,工程节点不稳定,导致设计边施工边改,工期延长、成本剧增、安全问题凸显,最终烂尾了一段时间,上年年中底板终于浇筑完成,中心岛的逆作施工确实很壮观,当时很荣幸有机会去看了这个项目。

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3、质量安全问题:

另外,施工质量安全问题是目前逆作的最大痛点:防渗问题、地下外墙结构结构安全、地下暗室施工安全问题等等,作为目前政策局面不是很好的房开单位,估计逆作施工引发的小概率不良后果是犹如核爆炸一样降落。

以上几点是印象中当时探讨的几个逆作施工的重点也是弊端,目前房开市场虽然很成熟,但现在急于转向开发,不再过度标准化而是寻求优产品、高溢价项目。前期设计的成本加大也加不快项目设计在前期把想法都确定下来,权限、职责、流程等等因素是项目开发过程中小而烦的羁绊。

下期,同大家聊下逆作法成本增项,敬请期待!




待续




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Rush

TOP5地产开发、TOP5施工单位成本负责人,拥有全面成本管控逻辑及成本优化思维

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