项目成本适配关键之基础选型的探讨

项目成本

成本管理(二)

之产品策划阶段的管控思路(3)

基础选型探讨 


摘要:本文是关于项目开发前期产品策划阶段-桩基选型思路及关注点探讨。


 项目产品策划之基础选型意义


1、提出问题:

a天然基础、筏板基础、预制管桩基础、旋挖桩基础四类常用基础费用水平如何?

b何时可采用天然基础?

c桩基选型如何核实荷载合理性?

带着这三个问题,我们开展本期±0以下成本策划思路探讨


2、基础选型目的:

在前期阶段,成本提前介入产品策划,在前端杜绝明显不合理成本出现。同时择优方案指导建造阶段施工,最终的目的就是盈利


 现阶段开发项目的基础选型现状


1、方案设计承压荷载过度保守

   在项目管理过程中遇到,综合住宅/框剪结构项目,通过反推设计方案,结构荷载需求量计算出高达2.5、2.7吨或以上。而且不止一个项目。

可能说起来大家没感觉,这就相当于本来“杀鸡焉用宰牛刀”,桩基负荷承载选型多度充裕。当然,桩基选型不单单是荷载因素,还有地质和施工环境因素。


2、 基础类型过渡保守

  能是天然地基的,非得打个桩;条件优越可以管桩的,非得旋挖桩;就跟本来猪脚饭就行的,非得带我去吃日料!


 基础选型思路举例

各类基础经济性价比排序:

  1. 单独来看:天然基础>筏板基础>预制管桩基础>旋挖桩基础,

  2. 组合对比:需根据实际项目环境情况结合分析

(一)荷载层面

荷载选用逻辑:桩(基础)的总反力与建筑物总重量比值,核对并判断其合理性。

方法:安全系数法(系数范围一般为:1.2~1.4为合理,构造配桩的除外,比如情景洋房、别墅由于层层退台等原因,存在构造配桩不适用)

ps:

安全系数=∑(桩数量×相应直径桩的单桩承载力)/(建筑面积×每平方米建筑面积荷载)

每平方米建筑面积荷载如下:                            

(1)框架结构:1.3~1.6吨/平方米

(2)框架剪力墙结构:1.3~1.8吨/平方米

(3)剪力墙结构:1.4~1.8吨/平方米

(4)框架核心筒:1.5~1.7吨/平方米

(5)地下室:2.0吨/平方米

(6)2层地下室结构:4.0吨/平方米

另外各桩型单桩荷载

-

管桩单桩承载力(桩型)

旋挖桩单桩承载力
  (桩型)

300桩

400桩

500桩

600桩

750桩

荷载

70

120

210

300

400

其他尺寸桩型,旋挖桩是端承桩 可根据截面换算,管桩是摩擦桩 可根据接触面换算。

(以上为经验值,建议具体以设计单位为准)



(二)土质情况

1、淤泥等土质,土质属性较差。应选取强风化、中风化、微风化作为持力层。桩类可选择,灌注桩、管桩。可以根据单价和环境进行选取,单价举例:750灌注桩1200元/m,600管桩300元/米


2、基层土质较好,地上荷载需求不高,可以考虑天然基础。


好了,今日分享及意见输出就到这了,后续就请各位多多参与评论探讨哈

(本次文中思路均由工作中学习并总结,如有雷同纯属晚辈学习前辈了,望理解!)




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Rush

TOP5地产开发、TOP5施工单位成本负责人,拥有全面成本管控逻辑及成本优化思维

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