住宅项目 的外立面造价如何考虑?

外立面

成本管理(二)

之产品策划阶段的管控思路(5)-

外立面配置思路探讨



摘要:本文是关于项目开发前期产品策划阶段-外立面配置思路及关注点探讨。


 项目产品策划之外立面配置


1、提出问题:

A墙积比多少合适?

B外立面装饰成本计算?

C外立面配置选型建议?

带着这三个问题,我们开展本期成本策划思路探讨


2、外立面配置研究目的:

在前期阶段,成本提前介入产品策划,在前端杜绝明显不合理成本出现。同时择优方案指导建造阶段施工,最终的目的就是盈利



 直入话题
(一)成本测算基础模型定义:

1、外墙装饰工程成本组成(常规项目考虑):

外墙石材、外墙面砖(劈开砖、陶板)、玻璃幕墙、铝板幕墙、外墙涂料(真石漆)、装饰线条及造型(不含保温线条)

2、外立面装饰成本测算逻辑:

造价技能


PS:

某小高层项目,墙积比为1.4,墙面石材:铝板幕墙:石灰石真石漆:弹性涂料

=3:12:65:20,综合单价960/740/90/35,金属线条及格栅造型单方造价20元,该项目外立面装饰单方造价=1.4*(3%*960+12%*740+65%*90+20%*35)+20=276.34元/㎡


(二)历史数据沉淀

1、墙积比合理范围:

外立面造价

这里取了两个项目对比,分别是1.47、1.26

另外收罗了其他项目:

立面

当然选取项目均为成本管理较优秀项目。建筑方案经过多轮推敲定论的。综合以上可得,墙积比合理范围在1.0~1.6区间范围内。



 外立面配置建议探讨

1、外墙墙积比:

(1)控制体型系数,外墙尽量拉平,减少外凸内凹的外墙折线;

(2)减小空调下挂板尺寸、出屋面造型。


2、外墙材质配比,区分不同档次项目(具体根据各公司各环境情况定论)

(1)常规项目:门头石材铝板(或基座保温装饰一体板)+大面真石漆(可尝试预拌烧结砂/山墙保温装饰一体版)+局部涂料;

(2)改善项目:提升幕墙比例、减少复杂线条。


3、外墙材料选型,区分不同档次项目(具体根据各公司各环境情况定论)

(1)常规项目:

①墙积比偏小时,主墙面真石漆档次可略做提升,根据不同项目情况真石漆选型控制在综合单价45元-55元;

②新项目可尝试采用预拌烧结砂替代真石漆,降低施工难度、易于把控效果;

③外墙较为规整时墙积比降低,可局部(基座或山墙)采用保温装饰一体板。

(2)改善项目:不建议大量选用石灰石真石漆(造价高、施工难度大、效果较难把控),可尝试铝板与保温装饰一体板结合使用。



好了,以上是针对外墙配置的分析分享,还请各位多多探讨,给予意见。


今日分享及意见输出就到这了,后续就请各位多多参与评论探讨哈

(本次文中思路均由工作中学习并总结,如有雷同纯属晚辈学习前辈了,望理解!)


另外各位也可关注下我的其他共享探讨文章,期待各位的珍贵意见。

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Rush

TOP5地产开发、TOP5施工单位成本负责人,拥有全面成本管控逻辑及成本优化思维

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