地下室整体抬升10cm，你知道有什么成效？

Rush 2023-02-17 | 10343阅读 19 赞

成本管理（二）

写在前面：今天一个项目的造价团队在做项目目标成本测算时反馈：项目初稿方案中体现，地下室整体抬升高度太少，建议反馈加以优化。

当我看到条建议时，很是欣慰。这么多年的合作和交流没白费，对于项目管理来说，他们已经跳出造价做造价管理了。

今天我们就来聊一聊，地下室抬升及其得利之一的土方

提出问题

1、地下室抬升定义

2、前期挖土方案、土方单价如何考虑？

带着这些问题，我们开展本期成本策划思路探讨

一

直入话题

（一）地下室抬升定义

在这个地下室成本居高不下，地下室收益难以提高的市场背景下，地下室一层的建造成本单方大概在3000~3500，地下二层甚至3800~4500，再往下~成本更高五千六成甚至翻倍。

地下室“抬升”的设计方案是，在减少车位数、减少地下室面积直接降低地下室成本的措施外的一个间接措施。

1、 地下室抬升的概念：

地下室抬升：顾名思义就是将整体地下室在三维空间沿水平线垂直方向上移。

2、 地下室抬升的意义

终极意义：感觉成本很多操作的意义，很多都是为了一个终极结果：降低成本，提高利润。

直接意义：地下室抬升能带来的效益就是，地下室埋深减少，对于基坑支护、土方开挖、地下室抗拔设计等方面均有直接效益。（当然，要是基础选用端承桩，桩基的费用会有上浮，需综合考虑）

各项目差异不同，目前我经手的各个项目，地下室抬升带来的成本挖潜幅度在20~50万/0.1m。

由此可见，地下室的整体埋深对于地下室造价至关重要，在满足当地规划覆土高度要求、建筑限高和其他规范要求及使用功能的前提下，地下室的整体抬升是有实质必要的。

（二）前期挖土方案及测算费用如何考虑？

1、挖土方案如何考虑（成本方向）？

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如上图

关键思路是：根据地势确定合理标高、做好土方平衡、结合标高确定合理排水方案。

我认为ok的解决要点：

尽量根据原有地势排布产品，减少土方开挖量（东西向除外）；
根据原有地形、管网布置情况、道路情况合理制定场区标高：可通过抬高地下室标高方式减少土方挖运量；
尽可能使场地土方挖填平衡，减少外运（购）土量：项目施工工程中临时道路等可考虑对场内建渣的利用，减少外运方量；土方调运需要提前统筹，避免土方的二次挖运；同时考虑使用其他土质（土夹石、狗头石）等造成的成本增加风险；
邻近项目可结合运营节奏综合考虑项目间土方平衡；对于多分期项目，考虑分期之间土方平衡方案；
土方工期排布需规避雨季影响；
结合市政管网标高综合考虑排水坡度
需充分了解政府车库要求及住宅退距要求，避免土方二次挖运
特殊地质条件下，土方外运线路及堆放方案需关注对桩基及支护破坏的影响；

2、土方测算价格如何考虑？

对于价格，很多人其实都知道，就是：历史项目数据引用、人材机等费用分析。对于土方来说也是如此，只是土方工程区域性较强。

成本测算来讲，需了解周边项目的土方成本这个是必然的，土方区域性和时间性造成土方不同时间不同地区的费用不一。当然这个费用不一对土方佬的感受较大。对于开发商或者施工方找分包来说，没摸透市场的话啥时候都是最高价。

（1）周边限制土场

（2）运距

（3）海运费用

（4）周边利用土项目

（5） …

好了，以上是针对地下室太高的分析分享，还请各位多多探讨，给予意见。

今日分享及意见输出就到这了，后续就请各位多多参与评论探讨哈

（本次文中思路均由工作中学习并总结，如有雷同纯属晚辈学习前辈了，望理解！）

另外各位也可关注下我的其他共享探讨文章，期待各位的珍贵意见。